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房地產企業會計核算與稅務處理

2018-03-15 11:20:11 來源網站:免費論文網創業好點子 本文移動端:房地產企業會計核算與稅務處理

房地產企業會計核算與稅務處理 本文關鍵詞:房地產企業,會計核算,稅務

房地產企業會計核算與稅務處理 本文簡介:摘要:房地產企業作為我國經濟發展中較為重要的一部分,甲供材視角下,應該根據房地產企業的實際情況,對相關風險性問題進行必要的分析處理。本文就“營改增”后房地產企業會計核算及稅務處理方面存在的問題,重點探討這些問題的應對措施,從而促進房地產企業的良好發展,以期為廣大房地產企業的相關人員提供參考。關鍵詞:

房地產企業會計核算與稅務處理 本文內容:

摘要:房地產企業作為我國經濟發展中較為重要的一部分,甲供材視角下,應該根據房地產企業的實際情況,對相關風險性問題進行必要的分析處理。本文就“營改增”后房地產企業會計核算及稅務處理方面存在的問題,重點探討這些問題的應對措施,從而促進房地產企業的良好發展,以期為廣大房地產企業的相關人員提供參考。

關鍵詞:甲供材視角;房地產企業;會計核算;稅務處理

甲供材即是指在房地產項目實施的過程中,對于建設項目所需要的材料是由房地產開發企業,以下簡稱甲方所提供的,針對材料的各個方面也是由甲方所全權代理負責,供貨方開具的增值稅發票抬頭也是甲方的名稱。施工單位(以下稱乙方)僅提供建筑勞務的工程。“營改增”后,國家明確了施工企業公提供建筑勞務的,甲供材可以不記入施工企業的產值。這對于建筑市場是一個利好,避免了甲乙雙方重復征稅,降低了企業稅負。甲供材作為目前市場中,房地產企業所采用的主要合作方式,在保障建筑質量,減少施工方的資金壓力等方面有著積極作用。但是其中仍舊存在著部分問題,針對這些問題要采取合適的方式,以期達到降低房地產企業風險,降低企業稅負實現風險最低,效益最大的目的。

一、甲供材視角下房地產企業會計核算及稅務處理存在的問題

(一)建設開發方式的錯誤導致核算信息失效

在建設施工的過程中,乙方需要根據工程進度安排備料,實際操作人員憑備料單等到甲方處領取相應的建設材料,但是實際工作中由于人為原因及管理漏洞及監督的缺失,乙方已經領取的材料不能發揮出應有的作用,而甲方根據乙方備料單計算開發成本對由乙方多領冒領的材料并沒有做扣除計算,造成開發所需要的成本與實際成本不相符合。部分房地產企業會每月對材料做出結算,數目與種類繁多的建筑材料讓工作人員的壓力大,不能及時完成數據統計工作,于是就經常出現數據作假、虛報等情況,讓核算信息失效,不能準確的核算開發成本。

(二)材料耗損嚴重,開發成本增加

當不是甲方提供材料時,乙方會在概算估計的情況下,適當的降低材料所需要的耗損費用,以此來提高經濟效率,避免材料的浪費。但是如果是在甲供材的視角下,站在甲方的立場上提供材料,乙方所領取的材料費用不會受到任何的限制。房地產企業中甲方在沒有對材料耗用量進行實時監管的情況下,建筑工程實施的過程中就會出現工程造假、偷料等現象,并且增加材料的耗損量。甲方所使用的是高品質、高保障的建筑材料,所以也常常發生材料丟失、損壞的問題,外部條件中,甚至出現利用劣質材料代替優質材料的情況。材料的好壞會影響到建筑物的質量,對人們的生命安全造成嚴重的威脅。

(三)材料的稅率增加甲方稅負

如果某房地產項目需要建設一棟商住兩用住房,共有十五層,將建筑物的一樓和二樓作為商場,剩余的三樓到十五樓作為普通住宅用房。為保證工程質量,工程材料由甲方采購,房地產企業與建筑公司只簽訂輕包合同。大宗材料甲方可以取得百分之十七的增值稅專票,其他建筑材料如砂子等不會取得專票,還有籌集資金所支付的利息也不會取得專票,而乙方也樂于采用簡易計稅方式,對于人力成本會提供3%的增值稅普通發票也不能抵扣。房地產企業在項目結束確認收入,確認銷項稅稅率為11%,而用于抵扣的進項稅只有大宗材料。進項稅抵扣不足增加稅收成本,因此在甲供材視角下,會增加房開企業的稅收負擔。

二、甲供材視角下房地產企業會計核算和稅務處理的措施

(一)實施計劃成本的管理與甲供材的稅務處理方式

房地產企業要建立合適的管理機制,實行規范化的管理制度,并且對材料要有相應的限定預算制度,在最終的結算時如果實際用量超出了預算數量,可以適當的扣除乙方中的結算費用。實際的操作情況可以是,當時領用的材料,會計可以不做處理,放置在月末進行統一的核算。打印發票時,明確標記借方的開發成本,與貸方的原材料成本,比較材料中的差異性讓借貸雙方都能及時了解建筑工程進行中材料的使用情況。最后工程結算中,根據部門的實際情況,明確雙方應盡的責任。實施計劃成本管理,有利于降低工程造價,保障房地產企業的經濟效率。建設方在發出材料時也可以通過預付賬款進行核算,當下不將其計入項目工程的成本費用中,月末或季末經甲乙雙方確認施工用量與乙方領料量對比,對于超過實際工程進度的預算量,分析原因,杜絕未然。

(二)通過預付賬款實行實務核算,加強信息化管理

在大數據背景下,加強信息化的管理是提高房地產企業會計核算最為有效的方式之一,能夠實現核算效率的全面提升。針對傳統的以人工統計和工程月季度慢的問題,通過與乙方的材料上儲存、銷售管理軟件的聯系,能夠實行信息化管理。直接在現場就對施工單位實際所用的材料進行結算。對于種類與數量較多的建筑材料通過概算的方式,每一個季度就需要進行全面的檢查,從而調整之前季度中的核算出入,實現真正的成本預算。如某房地產企業有效的實行信息化管理,甲供材通過預付賬款轉賬的方式將建筑原材料交于施工單位,然后部分的材料預算價格會以工程施工價格直接付款的方式給予施工方。施工中所需要的物資是庫存的材料,會根據材料的實際成本轉出,材料的實際價格雖然會存在相應的差距,但是會將預算結果計算到合同中。通過機關單位稅務的統一,避免施工企業加重稅負擔,而且無論發生任何情況,都要有發票。甲供材需要納入到施工方的計稅營業額中,施工方則需要根據甲供材的金額納稅營業額以及各種付稅相一致。

(三)建立評估機制實行相應的稅務處理方式

建立供應商的評估機制,在項目工程開始初期,就可以建立相應的稅收評估機制。評估的項目主要是建設成本,材料的損耗與采購,與一般納稅人在事前進行詢價。根據差異的平衡性來做具體的計算:采購數量*采購單價/(1+3%)=采購數量*納稅人采購單價/(1+17%)。這是在進項稅都是零的情況下,采購單價與納稅人采購單價在同一平衡點上。當供應商擁有納稅人資格的時候,就能夠提供出較高的增值稅專用發票,通過一般納稅核算的方式,也就是應繳的增值稅額等于銷項稅減去進項稅。銷售實現后,借:銀行存款,貸:銷售收入。現實情況下,甲供材的會計核算,不會受到過多的影響。但是甲供材視角下,房地產企業為建筑行業的稅收帶來了相應的影響。可以建立一般計稅評估方式,當項目建立時,外部詢價之后,進行分類統計,選擇可以提供增值稅專用發票的供應商。加強房地產企業對于核算納稅的詳細處理方式,施工方與建設方要在規定的時限內及時申報繳納稅款。在支付工程款時索取發票,作為稅務機關核算項目清單和稅款結清的主要依據。以甲方作為結算方時,對甲供材進行賬務處理的過程中,如果供貨方沒有向甲方提供相應的發票,甲供材在記入開發成本的過程中會因無法獲取正規的發票,而不能進行及時的匯算清繳,增加稅務負擔及稅務風險!

三、結束語

在甲供材視角下,房地產企業的會計實務核算與稅務處理相關知識的分析,需要施工方對甲供材成本問題進行有效的解決。可以根據工程報告以及建設方提供的材料信息與實際成本的符合程度,加強對會計核算信息化的管理,建立相應的稅收評估制度。

參考文獻:

[1]朱煥平.房地產企業甲供材的財稅處理及相關風險對策分析[J].中國鄉鎮企業會計,2015(05):66-67.

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[4]鐘文.某房地產開發有限公司以“甲供材”方式銷售不合格鋼材工商部門能否查處[J].工商行政管理,2013(04):51-52.

作者:龐永

  • 房地產企業會計核算與稅務處理

    摘要:房地產企業作為我國經濟發展中較為重要的一部分,甲供材視角下,應該根據房地產企業的實際情況,對相關風險性問題進行必要的分析處理。本文就“營改增”后房地產企業會計核...




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